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二手房价低于拆迁对接价,福州楼市又现独特新景象
2021-01-09 来源: 】 浏览:次 评论:0

 前不久鼓楼区发布的福州中医院周边两份零星地块旧改告知书,其中提供了25个安置房小区作为异地现房选项。一份公告有如此多的项目可选,这在此前较为罕见,通过这两份公告我们也能更直观地看到当前福州还有哪些小区尚存安置余房,拆迁对接价格是多少。

在2020年4月份的两篇文章中,我曾写到可以盘活福州市区的安置余房,建议限价房可以利用历年积压的未分配安置房和商品房楼盘里的回购房,这些房源可以用合理的限价公开出售,既能保障刚需平抑房价,也能大量回收财政资金,这是双赢的好事情。至于售价可以直接参照所在片区的拆迁对接价来定。

如今大半年时间过去了,福州房价进一步下行。此时我们回过头来对着这些典型安置房小区的拆迁对接价,分析之前的那个建议的合理性,会惊讶地发现,实际上这些项目的拆迁对接价已经和同小区或同地段的二手房售价相差无几。


比如我们看一下最贵的两个项目,鹤林新城和浮村新城。其中鹤林新城年份稍长,可能确实会有人诟病户型差、物业管理不好等问题。那我们就以全新的浮村新城为例。

浮村新城一区和二区的拆迁对接价均为17120元/㎡,一区位于琴亭湖西侧,二区位于琴亭湖北侧,均属于五四北核心地段,与鼓楼仅一路之隔。这个刚刚建成不久的崭新安置房项目地段好、房子新,外观与隔壁的万科金域榕郡看上去并无多少差别,也是不少拆迁户拿现房的首选。


我们知道,当前浮村新城往北一些,龙头路、坂中路沿线已有新盘打75折销售,实际均价也就是2万,购房人稍微再多要点折扣就能把单价砍到1.9万。既然新盘售价都与拆迁对接价相差无几,更不用说大量比新盘更便宜的二手房了。随着浮村新城越来越多安置房办证出售,实际上该小区的二手房售价也和拆迁对接价十分接近。

看完最贵的两个小区,我们再来看看最便宜的两个,分别是埠兴新苑(对接价12880元/㎡)和螺洲新城(对接价13240元/㎡)。其中埠兴新苑没什么可说,位于东三环外鼓山脚下,地段偏、小区小,缺乏生活配套,很少有人会去那个地段买二手房,价格多便宜也不奇怪。而螺洲新城则是超级大盘,近段时间以来也开始陆续有房源办好房产证,这个小区会是今后城南板块的房源粮仓。


当前螺洲新城的二手房报价也就是1.3-1.4万,实际成交单价砍到1.3万甚至更低并无太大难度,拆迁对接价完全贴合市场行情价。随着今后大量房源办证涌出,该小区二手房价还会进一步回落,届时如果拆迁对接价不变,那么还会出现去市场买二手房的价格比拆迁对接价还低的局面。

实际上拆迁对接价低于同小区二手房价的现象已经上演,比如象峰新苑的对接价是15130元/㎡,但此前文章中我已经提过,今年象峰新苑已有二手房成交单价低于1.5万,当前也有房源报价都比拆迁对接价还低。


再比如知名项目双湖新城,虽然建筑品质优秀,但无奈靠近火葬场,本地拆迁户大多不想要,于是多年以来剩余房源还有不少。双湖新城位于南二环以内,如今这个14650元/㎡的拆迁对接价看似比北三环外的浮村新城要低不少,但实际上那个位置的二手房又能指望卖到什么价格呢?双湖新城也已具备办证条件,接下来会有大量房源涌向市场,如果有人愿买那个地段,其实什么价格都可以谈。

长期以来在我们的脑海中,无论是对接价还是增平方部分,拆迁户拿房的价格都要比自己拿钱去买要便宜得多,如今居然还会出现拆迁对接价与购房价相当,甚至二手房价还更低的一幕奇景。虽然炒房客们看到房价下跌怨念丛生,但刚需购房人对此喜闻乐见。不得不说这样的景象也正是福州放手让房价下跌收到的良好效果。

这样看来,半年多以前我提到的那个建议是否合理呢?显然用拆迁对接价销售安置余房是十分合理的嘛。购房人得实惠,财政收入又能增加,这种一举两得的“双赢”良策,其实晋江、石狮早已施行多年。


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