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需要准确解读房地产新政 开发商方能趋利避害
2014-10-17 来源: 】 浏览:次 评论:0

  客观地说,中国经济需要主动直面当前存在的一些尖锐矛盾。虽然目前经济增长的活力总体上看仍然不小,但随着矛盾的持续累积,经济运行的风险也在与日剧增,如果应对不当,发生局部危机都有可能。
风险主要来自于不确定性。经济发展中,风险有大有小,并非都很可怕。一方面,小风险随经济增长,能自然化解掉,真正值得重视的,其实是大风险,因为只有大风险,一旦产生才破坏作用巨大。另一方面,有的风险虽然很大,但容易引起人们的重视,对风险的提前预防,不确定性也就大大降低了,很难产生超出预期的破坏作用。
当前中国经济运行中最大的不确定性,依笔者看,非房地产市场莫属。既然如此,及早认识到这里面的不确定性,同时也洞察出里面存在的一些确定性,就是认识自然规律,就是防范风险,规避风险爆发带来的破坏性。经济增幅阶梯型走低,经济困难逐渐浮出水面,经济风险时隐时现,经济考验悄然积聚。可以说,预防伤害经济的危机,紧迫性时不我待。
9月30日,央行发文明确了放松首套房资格的认定条件,对拥有一套房、并还清贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
这个敏感时期出台的政策,很容易被解释为解救楼市的举措,笔者感觉央行的深意不仅限于这些。
首先,央行希望经济平稳发展,不愿意看到经济大起大落剧烈波动。当前经济增速放缓已经是不争的事实,经济维持中低速增长,也得到了社会各方面的理解和接受。但在房地产大面积陷入低迷,不少城市房价连续四个月走低,经济发展将承受较大压力时,维持经济稳定增长,保持城乡居民信心,也具有重要性。所以,房地产过度失速危及经济发展,央行从维护经济的角度不能袖手旁观,必然会采取必要措施引导和干预市场。
但是,这次央行等部门出手调整房地产信贷政策,仅限于表明维护经济稳定增长的态度,而不是像原来那样,要深度介入强烈刺激经济,更不是要全面干预市场的经济活动,所以对绝大多数房地产开发商来讲,不可以因为有政策在手就得意起来,过度乐观,从而误判大趋势。
事物都具有两面性。一方面,经济发展有其内在规律,央行为了避免经济大起大落,必须要贯彻尊重基本规律的前提;另一方面,经济政策也有其必然边界。即使央行动用经济调节政策,想必一定会处理好政策和市场的界限,不会只为了房地产一个行业的发展,而不顾其它行业发展的合理诉求。所以,央行进行干预,只要达到保持平稳发展的预期就会“鸣金收兵”。
事实已经证明,刺激经济的政策不宜过度过量使用。坚持不强刺激经济,给经济自我调节留余地,把提升经济质量的重要性放在更高的位置上,这已经成为各方的共识,而这必须通过挖掘潜力来实现。提高进出口贸易的总量和总额,能有效地弥补内部经济的不足,只有对外开放相对顺畅一点,找到富有吸引力的升级版,就有可能保持经济增长的平稳性,保证经济增速不会跌出合理区间,也就能消除引发各种社会矛盾的诱因,这样,即使房地产救市措施失效,其冲击也在可控范围内。
由此观之,开创全新的经济发展模式,以便应变提速开放战略,推动人民币早日国际化,对化解我国当前经济困局,对摆脱危机的阴影,是一条比较有前景的正道。这种政策环境,终会让那些对政策期望过高的开发商彻底失望。
其次,央行此次政策“有保有压”,需要抽丝剥茧才能读懂其内涵。这次央行政策具有很强烈的指向性,出台的政策其实是一种定向放松,放松的是已经还清贷款的一套房家庭,锁定的需求集中于改善型住房。换句话来说,这是最早购买商品房的一批群体,其数量相对而言只能算小众群体,就算他们都享受政策的优惠,并马上获得以首套房计算的贷款买房,也无法托起庞大的整个商品房市场。
同时,即使这批人真的购买改善型住房,也得先卖掉旧的低端房子,才能换新的高档房子,这就注定了低端房产的抛盘量短时间会激增,让这个细分市场遭受打击,这是央行政策实际效果体现“压”的一个层面。当然,改善型住房需求的释放,有利于保持中高端房产市场的活跃,这是政策“保”的层面,但是笔者不得不提醒一句,对于这种“拆东墙补西墙”的结果,房地产商应该睁大眼睛想清楚自己是不是在保的行列之中。那些对政策期望过高的开发商恐怕是要失望的。
第三,“新常态”思维的提出,意味着中国经济需要结束过去的模式。房价的缓慢下降,不能只看到不利的层面,而应该客观看到它有利的一面。房价下跌,给宏观经济造成压力是弊,但它释放出的经济资源,有助于创新发展,这是利的方面。严重影响既得利益者,是弊;但也能形成更加有效的新利益,是利。维持“经济刺激政策”代价太大,是弊;改变经济无效的旧有模式,导入到常态化运行状态,是利。面对新问题,只要首先自己不慌,不率先乱了方寸和阵脚,贯彻执行好既定战略,就没有什么可怕的外部力量,靠“唱空”摧毁不了经济,没有任何必要启动危机应对机制。
回顾各国的历史发现,一国经济在发展较好时主动转型的很少,而在客观压力下被动实施转型的则是常态。这是有深层原因的,既是因为经济发展惯性使然,能修修补补、不用转型就能达到目的,自然就鲜有人愿意大折腾。在主客观条件逼迫下,经济现有格局总会丧失合理性,经济无法沿着既定轨道一直运转,房价一直涨到天上是不可能的,降价就是没有选择的唯一选择,不能等到把整个经济拖入巨大风险,再在非正常情况下被迫拯救经济。
第四,中国经济正在自我改造,住宅价格的变局虽然刺痛人的神经,但我们不得不面对中国楼市鼎盛之后的沉寂。去泡沫化的走上理性之路的必然,也是从高潮跌落谷底的回归之路,更是开放战略跃升的腾飞之路。


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