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破浪2020|波峰浪谷,这一年全国房地产市场先抑后扬
2020-12-22 来源: 】 浏览:次 评论:0

 年初,突如其来的新冠疫情打破了市场前行的节奏。2月全国大部分城市售楼处关闭的情况下,销售受到极大影响,成交大幅跳水。在经历了暂停之后,3月份市场开始重启,5月份已现强劲复苏,商品房销售面积、土地出让金总额同比均出现增长。6月起,70城新房价格环比涨幅,回落、反弹互现。

值得关注的是,11月,在调控政策收紧的背景下,70城新建商品住宅价格上涨城市数量连续三个月下降。而在“三道红线”影响下,部分房企也放慢了拿地的脚步。

临近年底,在业内人士看来,预期年底土地市场仍会出现拿地小高峰,同时在开发商促销的推动下,交易量也有望上行。

【新房】

36个

70城房价上涨城市数量连续仨月下降

房价一直是房地产市场最受关注的指标。据国家统计局数据显示,11月份,70个大中城市中,有36个城市房价(新建商品住宅价格)环比上涨,这是继9-10月份下降后,房价上涨城市数量再次明显减少。

其中,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅与上月相同;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

点评:11月份房价上涨明显降速,原因有二。一是调控政策持续升级,下半年截至11月底已经有32个城市收紧政策。二是大部分企业紧抓年末节点增加供应,部分企业出现促销行为。

【二手房】

9.4%

前11个月重点18城二手房成交量同比增幅扩大

在整体的成交量上,据贝壳研究院统计数据显示,今年11月,重点18城二手房实际成交量环比增长6.8%,成交反弹幅度明显弱于2019年同期20%的水平。但是,前11个月累计二手房成交量同比增幅继续扩大至9.4%。

值得一提的是,成交量增长明显的城市主要分布在长江中下游及珠三角区域,而成交量下滑的城市主要集中在环渤海区域。从市场景气指数走势看,贝壳研究院预计,12月重点城市中,多城二手房价格将温和上涨,特别是上海、广州、合肥等城市二手房价格涨幅仍较为靠前。

点评:年底二手房市场成交反弹力度弱于去年同期,但整体来看,今年重点城市二手房成交量大概率将超越去年,区域表现上则呈现“南强北弱”的特征。

【一线城市】

0.5%

一线城市11月二手房价环比上涨0.5%

国家统计局数据显示,11月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,二手住宅销售价格环比上涨0.5%。

其中,深圳因为“炒房”霸屏热搜,媒体报道了深圳华润城润玺一期等热点楼盘出现“万人抢房”“众筹打新”等情况。不过,统计数据显示,11月份,深圳新建商品住宅销售价格环比涨幅持平,同比上涨4.9%。

而北京、上海两个一线城市,新建商品住宅销售价格环比分别下降0.1%、持平。而广州新建商品住宅销售价格环比涨幅为0.9%,在全国70城中排名第二。

此外,据易居房地产研究院发布的报告显示,1-11月,一线城市成交面积累计同比增长14%,二线城市累计同比下降5%;三四线城市累计同比增长1%。

点评:从数据可以看出,一线城市的房价涨幅、成交面积增幅都超过二三线城市。这主要跟上半年流动性相对比较充裕有关,核心城市的房子受到资金的追捧。而深圳、广州市场升温,核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好。

【房地产投资】

6.8%

房地产开发投资增速连续6个月同比为正

据国家统计局数据显示,1-11月份,全国房地产开发投资约为12.95万亿元,同比增长6.8%,增速比1-10月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资约为9.58万亿元,增长7.4%,增速提高0.4个百分点。

从长期走势来看,截至11月份,全国房地产开发投资额增速已保持连续6个月同比为正的态势。

点评:开发投资增速连续6个月同比为正,呈现出稳中向上的良好势头,但尚未达到去年增速水平(10%左右),在经济逐步复苏之下,短期内房企开发投资增速或仍有上升空间。

【土地】

4209亿元

11月300城土地出让金额环比下降,房企审慎拿地

经历二季度集中补仓后,三季度房企开始回调拿地节奏,进入四季度,在“三道红线”影响下,部分房企放慢了拿地的脚步。房企拿地规模呈现缩减趋势,10月、11月均持续下降。

据中指研究院数据显示,11月全国300个城市土地供应面积13157万平方米,环比增长8%;11月全国300个城市土地成交面积8001万平方米,出让金额4209亿元,分别环比下降27%和15%。与此同时,50家代表房企中,32家11月拿地金额较前10个月均值出现下滑。

点评:“三道红线”对房企拿地已有一定影响。

13.8%

前11个月百强房企拿地规模仍同比增长

1-11月,百强房企拿地总额2.85万亿元,拿地规模仍在同比增长,达到13.8%。相对来看,前10名企业在投资方面更加谨慎,拿地销售比同比下降;而位于前11至30名阵营的企业因为追求规模适度增长,表现为积极投资土地市场。

中指研究院数据显示,50家代表房企1-11月月均投资额1925亿元,显著高于2019年月均水平。一些企业更是逆势拿地扩储。其中,前11个月奥园和越秀月均拿地金额较上年增加1.5倍以上,绿城也在一倍以上。

 


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