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既是功臣也是风险,房地产业将何去何从?
2020-12-17 来源: 】 浏览:次 评论:0

 中国房地产开发企业为今年的中国经济复苏做出了巨大贡献,在这个全球第二大经济体摆脱疫情影响的过程中,房地产销售和建筑活动也随之升温。

但明年房地产市场能否保持这一势头,目前还很难说。对房地产比较敏感的市场,特别是钢铁和铜等工业金属,可能会反映出这点。

上个月底,中国银保监会主席郭树清给房地产市场贴上了中国最大的“灰犀牛”的标签,言外之意:中国房地产已经成为一个显而易见又极具风险的棘手问题。

为了控制开发商的杠杆水平,中国监管部门为房企设置了三道红线,大部分上市房企都至少超标其中一项。这三道红线虽然尚未正式拿上台面,但已经屡次被官方媒体报道。根据法国巴黎银行(BNP Paribas)的数据,截至2020年上半年末,只有六家主要开发商通过了三项考核。有九家开发商三条红线均超标,其中包括融创(Sunac)和恒大(Evergrande)这两家国内最大房企。

从理论上说,开发商在红线考核中的表现将决定其随后一年能够举借多少债务。如果不能加杠杆,开发商拿地会大受制约,对依赖土地拍卖的地方财政也有影响。野村(Nomura)分析师预计,明年地方政府的土地拍卖收入将仅增长5%,低于今年的9%,为至少五年来最低。

中国房地产市场几乎完全是内循环,这也许是一件幸事。除了开发商的美元债务外,中国房地产行业的债权人绝大多数是中国人,来自海外市场的动荡几乎没有可能通过跨国银行蔓延到中国。

但也有部分市场会受到建筑活动放缓的影响,首当其冲的是工业金属。标普高盛工业金属3个月远期指数的即期价格今年上涨约18%,创下近八年新高。

据中国官方媒体报道,房屋预售收入在计算开发商资产负债比率时被剔除在外,对于限制债务来说,这是一个重要的问题。近年来,中国房地产商越来越依赖预售收入。

中国房地产市场每年的新开工项目多于竣工项目,这导致购房者从购买到交付的周期被拉长。如果开发商只是简单扩大预售,这个问题还会加剧,一旦有大房企垮掉,也更有可能引发数以百万计的购房者的不满。

面对矛盾,中国可能选择妥协,对开发商举债融资网开一面。但如果不是这样,中国房地产市场乃至中国经济都可能在明年感受到实实在在的压力。


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