点击收藏www.abg989.com
未来5-10年,房地产、股票,有哪些确定性的机会?
2020-11-20 来源: 】 浏览:次 评论:0

 今天,我们从人口这个角度,来聊聊未来5-10年内,房地产、股市等方向的个人投资、资产配置一些机会。

房产、股市,咱们要对未来做预测,是非常难的。因为相关变量,太多了,并且很多信息,我们比较难接触到。好在,其中最底层、根本性的变量,只有一个,就是人口。

并且,人口这个变量,是公开的,也非常合适用来做预判,比如,咱们根据1990年新生儿的数量,就可以推测出2010年时,中国30岁的人群数量,2050年时,60岁的人群数量。

而人一生的消费需求,其实是有规律可循的。20岁之前需要受教育,30岁需要买婚房,60岁需要医疗、保健、养老,等等。

将这个规律,与人口曲线结合起来,就能解释、预测很多事情。

比如,中国的房价,为什么会涨得这么快,通过分析新中国的人口曲线,就能比较直观的找到答案。


▲数据来源:中国2010人口普查报告【图1
中国在1963-1970年间,迎来了一波生育高峰期,也就是常说的“婴儿潮”,他们成年后,在1985-1989年间,结婚生子,又会产生一波生育高峰,也就是“回生潮”。

中国的房地产市场波动,主要就是由这两波人的需求决定的。

我们知道,城市居民,一生中大概有两次买入房产的机会。一次是在31岁左右,买入婚房,大多是买个小房子,也就是媒体常讲的刚需房。一次是在42岁左右,有改善性需求,买个大一点的房子。

所以我们看到,2005年-2012年,中国房地产市场,就迎来了一个大牛市,即使有08年的金融危机,也没有被打断,主要就是因为1963-1970年间出生的人,“婴儿潮”这代人,来到了42岁这个年龄段,换房需求,非常旺盛。


然后呢,2016年-2021年间,房地产又迎来了一个小牛市,因为1985-1989年间出生的人,来到了31岁这个年龄段,有了婚房需求。这几年有买卖房产的读者朋友,应该能够发现,这轮行情中,那种刚需房相对更抢手,因为需求的主力人群,是31岁的“回生潮”一代。

这两波牛市,是全国多数范围内的,普遍性的牛市,其底层的驱动力,就是人口。当然,一些人口流入、收入水平高的城市,会涨得比较多,人口流出的城市,房价涨得慢,有的还下跌了。

解释完过去,我们再来预测一下未来。

中国的房地产市场,还会有牛市吗?如果有的话,会在什么时候出现?

我们还是从人口因素来分析,“回生潮”这代人,1985-1989年间出生,还会有一次换房的需求,对吧?换房的时间点,就是他们42岁时,也就是2027年-2030年这个时间段。

因为是改善性需求,所以届时,改善性住房,大户型会比较抢手。

同时,在2027-2030年间,“婴儿潮”一代,1963-1970年间出生的人,年龄去到了65岁左右,有了养老需求,多数中国家庭的父母,会选择和小孩住一起,他们会卖掉小户型,买入大户型——两代人的需求,会产生叠加,适宜养老的改善性大户型,会很受欢迎。

这,将是中国房地产市场的,最后一波牛市。以后的话,只有少数城市,会有一些结构性的机会了。


▲数据来源:世界银行【图2】
原因嘛,很好理解,一方面,新增出生人口,开始断崖式地下跌,与此同时,婴儿潮一代,会逐渐老去,腾出越来越多的房子。

房价岂能不跌?

并且,这个时候,整个房地产市场,存量房巨大,政府开征房产税的收入,会远大于卖地的收入,那房产税出台的时机,也就真正的成熟了——中国的城镇化基本完成,意味着没法继续卖地,那土地财政的缺口,就会由房产税来补上。

大概率地,中国房地产市场,在2030年后,会开始进入下行通道。

除了房价,不少股票的价格,也和人口这个变量,密切相关。

怎么来分析呢?

还是沿用上面的逻辑,思考:1963年-1970年,“婴儿潮”这代人,在不同的年龄阶段,会有什么样的需求?

首先来看消费。

我们知道,年轻人他有欲望,但他没钱,老年人呢,即便有钱,他也没有欲望,所以消费也少。

真正消费的主力,其实是中年人,在他们46、47岁左右,会来到他的消费高峰。

所以,大家看到,2013年开始,1963-1970年间出生的婴儿潮一代,进入消费高峰期后,消费类的股票,就开始走牛,即使是2015年出现股灾,这些消费类的股票,都跌的很少,因为有强基本面的支撑,大资金非常看好接下来的前景。


▲某内需类消费股【图3】

▲某外需类消费股【图4】
然后,来看医疗。

1963-1970年出生的婴儿潮一代,在他们60岁左右时,就会进入医药支出的高峰。那么,2023年左右,很多医疗股、保健品类股,就会开始走牛,那些行业龙头,会涨很猛,大家可以类比一下消费股之前的走势。

还有,当他们65岁时,对养老、度假房的需求,又会很大。那这个时候,也就是2028年开始,相关行业的龙头,大概率又会涨起来。

当然,“婴儿潮”一代的需求,还有很多,这里面有商机,也有投资机会。如果大家看到了商机,但门槛太高,不方便进入,那就买入相关股票,也能享受到红利。

最后,我们还可以发散一下思维,中国周边,一带一路沿线,发展阶段落后于中国的国家,他们的人口曲线,是怎样的,这其中,有着怎样的房产、股市的投资机会?


Tags: 责任编辑:
】【打印繁体】 【关闭】 【返回顶部
上一篇: 房产税被卖家“钻空子”,房地产 下一篇: 房产租赁合同类型辨析|产权式商

相关栏目

最新文章

  • 房产租赁合同类型辨析|产权式商铺
  • 未来5-10年,房地产、股票,有哪些
  • 房产税被卖家“钻空子”,房地产税
  • 成都房产新政的出台,对想在成都买
  • 沈阳房地产走势分析
  • 热门文章

  • 央行约谈房屋中介机构摸底二手房住
  • 中方报告:美国对华窃密属实 监听中
  • 大庆油田子弟无法直接接班 部分老职
  • 美国海军以1美分将退役7.8万吨航母
  • 泉州乐观绣娘感动网友 市民爱心回应
  • 相关文章