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1300多万的深圳常住人口,拥有房产证住房的人口占比大约30%
2019-10-27 来源: 】 浏览:次 评论:0

 社会主义示范先行区的文件,意义已经远远超出深圳,超出香港,超出大湾区,应该是中国改革开放到了40年的关口,一次重大战略推进的步骤。

但是在这个格局之下,中国面临的国内外巨大的经济政治压力,我们怎么来调整航向,进一步的加大开放和发展?今年2月份出台的粤港大湾区规划纲要,其实就是在给中国未来的开放,调转船头来寻找新的方向。

宋丁:如何正确看待深圳“示范区”这个新身份?
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没有直辖和扩容,先行示范做起来很困难

深圳要建设社会主义先行示范区,但深圳仅仅2000平方公里的管辖面积,是广州是1/4,北京的1/8,上海的1/3,人口密度是上海的1倍,广州的3倍,北京的4.5倍。深圳的发展空间太小,难以展开手脚非常容易理解。

也许,对深圳来讲,直辖和扩容的重要性一点也不比这次的先行示范区差,因为深圳经济动能非常强大,经济总量也已达到24000多亿的水平,经济增长速度仍然不低,但土地开发强度已经超过50%,远远超过国际警戒线。深圳渴求扩容已经多年,就是想争取到一点更多的发展空间,好不容易因特殊原因搞到一个深汕特别合作区独立管理权,立马锁定为深圳第11区,实在是迫不得已。还有直辖,喊了多年,为什么喊?无非是想更加直接体现对国家的责任,让改革开放的试验更具有独立决策权,就这么简单。

一个扩容,一个直辖,这个在中央层面看似十分简单的事,搞到现在仍然杳无音信,连先行示范区都出来了,给予深圳那么多的重任,我就想,那么多的好项目、好东西,往哪里放啊?有人说,从旧改里面找地皮啊。说的好轻松!一个木头龙,旧改了10多年,还僵在那里。放开来说,即便政策调整,旧改腾挪土地速度加快,巨量的补偿导致开发成本大幅上升,这样的旧改空间能承载多少先行示范区要求的重大项目?就不怕房价一路飙升吗?如果深圳由于土地限制,不能有效、顺利接纳相关重大项目,那先行示范区怎么落实?

深圳高层是有说法:只要是符合深圳产业政策的好项目,深圳一定能满足土地供应。但那是在先行示范区意见出台前说的,意见出台后就完全不一样了,在如此繁重的战略任务面前,我还是担心,深圳这点空间实在是承受不起,目前深圳全市建筑空间平均容积率已经提高到全国最高水平,住宅普遍高度提升到40到50层,深圳还正在成为全球300米以上高层建筑最密集的城市,这意味着深圳的地面交通压力、综合公共服务配套压力更大。这就奇怪了,为什么不能让深圳拥有更多一点的空间呢?旁边惠州11000多平方公里,大约有6个深圳那么大,可就是平衡不出一块地来。为什么一个劲给深圳加多发展的压力,却一直不愿给它增加一点合理的空间?难道让深圳把综合性全国科学中心建到天上去?难道让深圳把海洋大学建到海里去?难道让深圳把人工智能实验室建到地下去?

我不太清楚中央是怎么考虑的,总之我认为,在没有扩容和直辖的背景下,深圳落实先行示范区的难度会很大,这个问题非常明白,无需讨论。

“深圳到目前为止,一共建了1060万套房子,其中,有房产证的商品住房185万套,有房产证的保障性住房45万套,加起来230万套,其他830万套房子都是没有房产证的农民房、小产权房、军产房、集体宿舍等等,按照1300多万常住人口计算,拥有房产证住房的人口占比大约30%,这和北上广的情况正好相反。”

这组数据及这段话推出后,引起了不少网友的热议。我觉得大家关注这组数据很正常,因为,从某种意义上说,这组数据反映了深圳楼市供需关系的基本现实,也是分析深圳楼市最重要的基础数据。

当然,我在上面一段话中的数据是凭记忆写出来的,并不完全准确,更精准的数据来自深圳权威研究机构。下面就是目前真实的深圳住房总量及房源结构的基本数据:

过去39年深圳的发展,其实可以分为三个阶段

第一阶段,1978年到1992年,深圳是整个中国最重要的城市之一,因为它是最牛的经济特区。第二阶段,1992年到2018年,深圳某种程度上也是被限制。

第三个阶段,2019年随着先行示范区的出台,情况发生了很大的变化,所以今天的主题是“深圳再崛起”。

自从示范区出来以后,很多外地人来深圳买公寓,因为他们买不了住宅,现在非常多的外地人到惠州抢房子。

我个人觉得很多人对深圳先行示范区的重要意义认识不够,大家可能觉得是不错的利好,具体和我有什么关系,大家也搞不清楚。

我今天简单说下,非常重要的一点,深圳的政治地位又重新得到了确认。深圳1992年之前作为中国重要的经济特区,政治性是非常强的。

但1992年开始,深圳在国家层面政府上的象征作用在降低,只是一个经济性的城市。先行示范区非常重要的一点是释放给谁看?是释放给香港看、释放给台湾看、释放给全世界看?

最近市委书记在国家媒体上引起很大的反响。有句话,深圳作为先行示范区不只是单向成为冠军,而是全面的冠军。

这意味着将来深圳不仅要在GDP上远远超过香港,并且要在社会福利上、教育配套上、各种各样的基础设施上都超过香港。

完全依靠社会主义能够打造出一座比香港、新加坡、东京等城市更牛的城市出来,这是先行示范区最核心的一点。

这个打造出来,深圳作为样板以后,香港人、台湾年轻人对深圳、社会主义的优越性会有新的认识。这样来看,先行示范区不只是一个经济概念,政治上的意义是非常浓的。

另外,先行示范区出台以后,深圳一定是大湾区绝对的龙头。

很核心的一点,先行示范区的概念只有深圳这一个城市,并且先行示范区的定位是要2050年成为全球标杆城市,这个定位在中国大陆只有两个城市是有全球性的定位,一个是上海,一个是深圳。

现在深圳明确说了要对标纽约、东京、伦敦。未来很长时间里,中国最重要的城市包括上海、北京、深圳,爆发力最强的依然是深圳。

明年非常重要的话题,深圳会不会扩容,我认为深圳扩容的可能性是80%,为什么这么说?

当你要把深圳打造成对标东京、纽约的时候,会发现深圳的土地资源有点不够用了。现在深汕特别合作区也属于深圳,深圳到新的深圳区域,中间要越过惠州,开车要接近两个小时。

深圳以后一定会发生改变,先行示范区要规避香港面临的困境。当深圳城市稍微再扩大一点,对年轻人提供住宅、安居房、政策性住房的空间大很多,我个人认为深圳扩容的概率有80%以上。


另外,深圳的面积在整个中国仅相当于县城。比如说惠州,惠州的面积大概是深圳的7倍以上,相信政府对深圳作为先行示范区不会这么吝啬。

如果深圳能增加1000多,或者2000多平方公里的土地面积,对于深圳将来的后劲会足很多。这种情况下我们会发现深圳出现一个新的现象,整个深圳的核心区会变大。

我预估一下,八年后再来分析,深圳的核心区、深圳的中心区会包括哪些地方?

我个人认为福田、南山、前海、宝安可能一直延伸到大空港,都可能会被认为是深圳的中心区,到西丽、龙华也会被纳入深圳的核心区。

深圳这座城市很年轻,深圳的核心区和北京、上海相比都太小了,接下来会面临扩大的过程。


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